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房贷收紧:理财产品收益与贷款利率首现倒挂

2017-6-17 10:25| 发布者: 吕杨1214| 查看: 37| 评论: 0

摘要: 今年“3·17政策”之后,一线城市房价持续走低,很多卖房业主心理回归正常预期,没有那么“强势”了。 北京的赵先生看准了房价下降的时机,终于凑够婚房首付,准备买房子,不料却遭遇银行贷款利率普遍上调的情况。 ...

  今年“3·17政策”之后,一线城市房价持续走低,很多卖房业主心理回归正常预期,没有那么“强势”了。


  北京的赵先生看准了房价下降的时机,终于凑够婚房首付,准备买房子,不料却遭遇银行贷款利率普遍上调的情况。“房价下来了,贷款上去了。”赵先生在接受《中国经营报》记者采访时表示。


  首套房贷折扣难见


  以赵先生欲购买的房子为例,成交价400万元左右的二手房,除去首付、契税及佣金等,需要贷款200万元。银行上调至基准利率,赵先生本息合计至少要比以前多付82953.52元,这让赵先生很是郁闷。


  记者从链家地产公司处获悉,北京地区大部分与其合作的银行,首套住房贷款执行基准利率,二套住房上浮20%,个别银行也有首套住房上浮10%或者5%的。问其原因,中介地产经纪人表示:“银行的贷款额度不够,但是银行得想办法赚钱啊,利率上升不就赚得多了?”


  据融360数据显示,除公积金外,目前北京有30家银行提供按揭贷款。以首套住宅为例,其中有5家银行在基准利率的基础上有折扣,友利银行执行基准利率的1.05倍,包商银行和广发银行暂无额度,其余22家银行均执行4.90%的基准利率。目前二套住宅的情况为,18家银行执行基准利率上浮1.1倍,8家银行执行上浮1.2倍,华夏银行(10.710, 0.03, 0.28%)上浮1.15倍,民生银行(8.030, 0.01, 0.12%)上浮1.3倍。


  实际上今年以来,北京地区的房贷利率已有两次调整。3月17日,北京出台房地产调控新政,商业银行上调首付比例,落实认房又认贷的首套认定标准,并停止审批25年以上的住房贷款。


  3月21日,工行、建行等16家北京地区银行一致决定,缩小首套房贷款利率优惠幅度,由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。


  5月1日,北京地区大部分银行再次上调房贷利率,自2017年5月1日起,以网签日期为准,新受理的个人住房按揭贷款业务,首套房贷最低执行利率不低于基准利率,二套房贷最低执行利率不低于基准利率的1.2倍。


  中原地产研究中心的最新统计数据显示,目前大部分城市首套房贷利率基本执行基准利率,二套房贷利率上浮10%~20%。


  贷款利率上调,不仅影响购房者,对地产中介公司也造成了一定的影响。记者走访了我爱我家地产中介公司门店,经纪人告诉记者,“确实对地产中介有所影响,现在买房者80%~90%都是贷款客户群体,利率上调了,成交量下降了。”至于有无应对银行贷款利率上升的对策,工作人员表示,并未接到公司的具体通知。


  一线城市购房刚需一族貌似非常“脆弱”,任何一个环节有些“风吹草动”都会影响其购买力的实现。面对铺天盖地的利率上调新闻,已购房者不禁要问,我们的利息也会增加吗?值得注意的是,此次房贷利率上涨,更多是银行应对流动性趋紧的节点而采取的自发行为,央行本身尚没有发出加息的信号。


  链家地产某金融顾问告诉记者,“银行利率上调对已贷款的购房者来说没有影响,只有基准利率发生变化的时候,才会调整。不过,基准利率的倍数不变,比如之前拿的是基准利率的1.1倍,基准利率调整了后,就按照新基准利率的1.1倍来还款。”记者随后也从几家银行信贷经理口中证实了这一说法。


  贷款压力将越来越大


  对于一线城市尤其是北京的购房群体来讲,刚刚迎来房价下降的利好局面,就赶上了银行利率上升的时代,一些欲购房者甚至跟记者抱怨道:“新政加上银行上调房贷利率,让一部分名义上可以买房的人实际上也丧失了资格。”


  据央行公开数据显示,2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元,同比多增9257亿元。其中,多为个人住房按揭贷款的“住户部门中长期贷款”项目增加了5.68万亿元,占全部新增贷款额的比重接近45%。可见,房贷在银行贷款中所占比重很大,银行对房贷的政策性调整,也一定程度上反映了我国宏观经济和银行业的发展动态。


  北京某商业银行工作人员表示,“近期发售的理财产品预期收益率已经超过5%,而五年期及以上贷款利率只有4.9%,即便按基准利率发放个人房贷,也是亏钱的。”


  有分析称,由于银行资金面紧张,造成了理财产品利率飙升,资金成本不断加大,加之近期二手房成交量普遍下滑,个人房贷又属于中长期贷款,流动性较差,银行提高房贷利率也是无可厚非。


  据悉,6月份对银行来说是二季度宏观审慎评估体系(MPA)考核的关键节点,为保证流动性考核过关,加快信贷结构调整,银行自然会提高房贷利率,控制资金流向房地产。


  业内专家指出,近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆,导致银行的资金面全线告急。虽然6月初,央行对14家金融机构开展MLF操作共2080亿元,这是上半年整个人民币货币放水的一个显著征兆。但是显然,这次放水并不解渴,从全国数据来看,个人房贷的平均利率已经见底反弹,去年下半年最低值为4.52%,今年一季度为4.55%,未来走势将或持续攀升。


  从6月14日央行和统计局公布的2017年5月份经济数据来看,新增金融机构贷款1.11万亿元,同比多增1264亿元。房贷虽然不低,但同比明显萎缩。居民贷款增加6106亿元,其中中长期贷款增加4326亿元,增速仍然不低,但同比去年同期下滑了近1000亿元,同比降幅创11年以来新低,这意味着房贷利率上调对房贷需求的影响正在逐步体现。从6月份以来的信息看,房贷利率依然在继续大幅上浮,因此,一定程度上也会抑制贷款需求。有学者认为,流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因,但内因还是金融强监管。银监会对金融市场融资逐渐收紧,逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束,个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。


  此外,《商业银行押品管理条例》对抵押品的风险管控也应是银行考虑的因素。银行过去两年的房地产抵押品比例过高,最近房价有下行迹象,银行必然会调高对房地产的风险把控力度,所以房地产贷款审批难度加大。


  中原地产首席分析师张大伟表示,“房贷依然是大部分银行的优质业务,但是房贷的确在收紧,房贷的资金价格上行,放贷难度在加大,信贷利率上行是趋势。近期资金成本持续上升,包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%,这种情况下,叠加管理成本,按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说,已经属于低利润产品。预计目前基准利率为主流的局面将逐渐转变为基准利率上浮。”


  “购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。” 张大伟补充道。


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